Erbbaurechte: Wetterfest in Zeiten der Stagflation

  • Das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen (davon 100.000 mit Sozialbindung) ist gefährdet. Deutschland steht nämlich möglicherweise eine längere Stagflationsphase bevor, die nicht zuletzt durch den Abriss von Lieferketten und den Anstieg der Energiepreise bedingt ist. Investoren von Wohnungen geraten dabei wirtschaftlich in die Zange: Einerseits sind die Möglichkeiten, weitere Mieterhöhungen durchzusetzen, aufgrund sinkender Realeinkommen beschränkt. Auf der anderen Seite explodiert aufgrund steigender Baukosten und Zinsen die Kostenseite. Dies alles dürfte sich auf die Investitionsbereitschaft sehr negativ auswirken, zumal derzeit noch keine Erleichterung in Gestalt eines deutlichen Absinkens der Bodenpreise zu erkennen ist. Letzteres ist allerdings ein Argument für den verstärkten Einsatz von öffentlich ausgegebenen Erbbaurechten, über die auch Sozialbindungen für die gesamte Vertragslaufzeit auferlegt werden können. Allerdings können u. U. in der sich abzeichnenden wirtschaftlichen Situation durchaus auch Erbbaurechtnehmer mit Bestandsverträgen in Probleme geraten. Die Ursache hierfür sind Anpassungen der Erbbauzinsen, deren Entwicklung an die Inflationsrate gekoppelt ist. Zwar existiert eine gesetzliche Billigkeitsprüfung. Diese setzt in ihrer gegenwärtigen Ausgestaltung aber möglicherweise zu geringe Hürden bei inflationsbedingt starken Erhöhungen der Erbbauzinsen. Diese Hürden könnte einerseits aber erhöht werden, indem neben den Bruttoverdiensten der Arbeitnehmer auf die Kerninflationsrate anstatt der Verbraucherpreissteigerungen Bezug genommen wird. Eine Alternative besteht in der Bezugnahme der Kappungsgrenze auf den Wohnungsmietindex, was allerdings einen Bruch mit der bisherigen wirtschaftlichen Logik der Kappungsgrenze bedeutet. Bei von der öffentlichen Hand ausgegebenen Erbbaurechten würde sich ebenfalls eine freiwillige Bezugnahme der Anpassung der Erbbauzinsen im Rahmen von Gleitklauseln an der Kerninflationsrate empfehlen. Die erstmalige Ausgabe von Erbbaurechten durch die öffentliche Hand sollte orientiert an langfristigen Baufinanzierungszinsen erfolgen. Dabei wäre jedoch ein Abschlag mit Blick auf die erwartete (Kern-) Inflation vorzunehmen, die bei Erbbaurechtsverträgen wegen der hier möglichen Wertsicherungsklauseln deutlich weniger auf die Rendite als bei Baufinanzierungen durchschlägt. Die Länder sind hier v. a. dahingehend gefordert, in den Gemeindeordnungen klarzustellen, dass ein derartiges Vorgehen nicht gegen das Gebot der Abgabe von Vermögenswerten zum „vollen Wert“ verstößt. Ebenfalls vornehmlich den Aufgabenbereich der Länder (aber auch der Gemeinden) betrifft die Notwendigkeit, eine eigenständige Förderkulisse für bezahlbaren Wohnraum über Erbbaurechte aufzustellen, die perspektivisch die gesamte Vertragslaufzeit umfasst. Eine weitere Absenkung der Erbbauzinsen über das oben diskutierte Niveau (Orientierung an inflationsadjustierten langfristigen Baufinanzierungszinsen) stellt i.d.R. nur eine zweitbeste Lösung dar.

Download full text files

Export metadata

Metadaten
Author:Dirk Löhr
URN:urn:nbn:de:hbz:tr5-1630
Document Type:Working Paper
Language:German
Date of OPUS upload:2022/11/02
Year of first Publication:2022
Publishing University:Hochschule Trier
Release Date:2022/11/04
GND Keyword:Wohnungswirtschaft; Stagflation; Erbbaurecht; Erbbauzins; Deutschland
Page Number:11
First Page:1
Last Page:11
Departments:FB Umweltwirtschaft/-recht (UCB)
Dewey Decimal Classification:3 Sozialwissenschaften / 34 Recht
Licence (German):License LogoCreative Commons - CC BY - Namensnennung 4.0 International