Warum hat es das Erbbaurecht so schwer? – Zur Erhöhung der Akzeptanz von Erbbaurechten durch mehr Marktgerechtigkeit

  • Erbbaurechte werden in den letzten Jahren zwar wieder verstärkt verwendet, führen aber immer noch ein Nischendasein. Bei Erbbaurechten findet eine Aufspaltung der Eigentumsrechte an der Immobilie statt. Hierdurch entstehen einerseits zusätzliche Kontroll- und Durchsetzungskosten, andererseits auch Eingriffe in die Verfügungsrechte des Erbbauberechtigten. Beides führt zu Wertabschlägen, mit denen Volleigentum nicht belastet ist. Dies belastet sowohl die Rendite als auch die Möglichkeiten, bezahlbaren Wohnraum über Erbbaurechte zur Verfügung zu stellen. Hinzu kommen Nachteile bei der Veräußerbarkeit und der Beleihbarkeit von Erbbaurechten. Auf der anderen Seite können Erbbaurechte als ein Instrumentarium zur Reallokation von Investitionsrisiken auf den Erbbaurechtnehmer verstanden werden. Marktgerechtigkeit vorausgesetzt, sinken die Renditeforderungen der Erbbaurechtgeber stärker ab, als die Renditeforderungen der Erbbaurechtgeber ansteigen. Hierdurch entstehen u. U. beträchtliche Diskontierungsgewinne, die bei Volleigentum nicht generiert werden und die eine Überkompensation der Nachteile des Erbbaurechts bewirken können. Allerdings erlaubt es die Art und Weise, wie in Deutschland Erbbaurechte angewandt werden aber nicht, diesen potenziellen Mehrwert tatsächlich auszuschöpfen. Es werden Modelle aufgezeigt, die diese Anwendungsprobleme auf einfache Weise beheben.
  • Although ground leases have been used more and more in recent years, they still lead a niche existence in the German real estate market. Within ground leases, the ownership rights to the real estate property are split up (bifurcation). On the one hand, this results in additional control and enforcement costs for the lessor, and on the other hand, it also encroaches on the rights of disposal of the lessee. Both reduces the value of the arrangement and makes it inferior if contrasted with full property real estate. This reduces both the profitability as well as the possibilities of making affordable housing available through ground leases. Besides the market value also the collateral value is affected negatively. That’s why the ground lease contracts should be designed as “liberal” as possible, without any unnecessary burden. Bifurcation also has advantages, however. Ground leases can be understood as an instrument for reallocating investment risks from the lessor onto the lessee. In Germany, ground leases are usually structured in such a way that the lessor receives a highly secure cash flow, while the lessee (as investor) takes over the operating risks to a high degree. This is advantageous if the lessor has a lower risk propensity than a full owner, while the lessee has a higher risk propensity. In order to be in line with the market, however, the taking over of risks needs to be compensated adequately. It can be shown that, if the ground leases are in line with the market, the yield requirements of the leaseholders must fall relatively more sharply than the yield requirements of the leaseholders rise. This may result in considerable discounting gains, which cannot be generated within full property real estate. These discounting gains increase with the land value share of the real estate property. If these discounting gains result in an overcompensation of the disadvantages, the ground lease outperforms full property real estate. The added value might either be used in order to improve the profits or to subsidize affordable housing. Nonetheless, ground leases in Germany are often not designed in line with the market. Where this is intended, in the majority of cases the ground rents are reduced, in order to bring them closer to the capital market rates. It can be shown, however, that this results in discounting losses and destroys the discounting gains. The remaining disadvantages makes the ground lease inferior, compared with full property real estate. However, this problem can easily be solved by a one-off compensation at the beginning of the contract (“premium model”). However, in Germany such “premium-models” models have not yet been applied yet for housing purposes. In addition, ground leases are usually granted for owner-occupied single-family homes. In this case, any added value can hardly be achieved through risk redistribution; moreover, the additional costs of ground leases per housing unit are very high. Therefore, the way of using ground leases has to be rethought radically.

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Verfasserangaben:Dirk LöhrORCiD, Oliver BraunORCiD
URN:urn:nbn:de:hbz:tr5-2623
DOI:https://doi.org/10.1365/s41056-020-00048-y
Titel des übergeordneten Werkes (Deutsch):Zeitschrift für Immobilienökonomie
übersetzter Titel (Englisch):Why ground leases cannot be established in the market? — How to increase the acceptance of ground leases by strengthening their market conformity
Verlag:Springer Nature
Dokumentart:Wissenschaftlicher Artikel (Fachzeitschriften)
Sprache:Deutsch
Datum des OPUS-Uploads:06.03.2023
Datum der Erstveröffentlichung:25.05.2020
Veröffentlichende Hochschule:Hochschule Trier
Datum der Freischaltung:06.03.2023
Freies Schlagwort / Tag:Marktgerechtigkeit
Germany; added value; ground leases; market conformity; risk; transaction costs; yield
GND-Schlagwort:Erbbaurecht; Mehrwert; Rendite; Risiko; Transaktionskosten; Deutschland
Jahrgang:6
Ausgabe / Heft:2
Seitenzahl:26
Erste Seite:111
Letzte Seite:136
Einrichtungen:FB Umweltwirtschaft/-recht (UCB)
DDC-Klassifikation:3 Sozialwissenschaften / 33 Wirtschaft
3 Sozialwissenschaften / 34 Recht
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