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Dirk Löhr

• Der Erbbauzins ist bei kommunalen Erbbaurechten sowohl eine zentrale Stellgröße für die Wirtschaftlichkeit als auch von kommunalwirtschafts- und beihilferechtlicher Relevanz. Er wird zumeist ermittelt, indem ein geeigneter Erbbauzinssatz auf den Bodenwert angelegt wird. Der Erbbauzinssatz sollte dabei marktgerecht sein. Sowohl die Ableitung des Erbbauzinssatzes aus dem Primärmarkt (erstmalige Ausgabe von Erbbaurechten) wie aus dem Sekundärmarkt (Weiterverkäufe) ist aber zumindest bei Erbbaurechten für Mehrfamilienhäuser derzeit kaum sinnvoll zu diesem Zwecke durchzuführen. Auch der Liegenschaftszinssatz ist ungeeignet, da er aus einem Modell für Volleigentum mit einer vollkommen anderen Risiko-/Rendite-Konstellation abgeleitet wird. Daher wird für eine stärkere Anwendung ökonomisch basierter Verfahren plädiert und hierbei ein kapitalmarktorientiertes Mark-to-Model-Verfahren dargestellt. Erste überschlägige Ermittlungen legen zudem die Orientierung an langfristigen Baufinanzierungssätzen als Daumenregel nahe. Regelmäßig dürften von Kommunen für die Ermittlung von marktgerechten Erbbauzinssätzen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Grundstückssachverständige betraut werden, denen die betreffenden Verfahren jedoch oftmals fremd sind. Auch stellt sich die Frage nach der Zulässigkeit, da sie sich als Best Practice-Verfahren bislang nicht etabliert haben. Daher wäre dem Gesetz- bzw. Verordnungsgeber anzuraten, die Ermittlung marktgerechter Erbbauzinssätze ausdrücklich zu regeln und dabei jenseits von Mark-to-Market-Verfahren weitere geeignete ökonomisch gestützte Methoden wie auch empirisch abgesicherte „Daumenregeln“ zuzulassen.
• The ground rent for municipal leaseholds is both a key parameter for economic efficiency and of relevance for municipal economic and state aid law. It is usually determined by applying a suitable ground rent rate to the land value. The ground rent rate should be in line with the market. However, both the derivation of the ground rent rate from the primary market (first-time issue of ground leases) and from the secondary market (resales) is currently hardly meaningful for this purpose, at least in the case of ground leases for multi-family houses. The property interest rate (“Liegenschaftszinssatz”) is also unsuitable, as it is derived from a model for full ownership with a completely different risk/return constellation. Therefore, a stronger application of economically based methods is advocated and a capital market-oriented mark-to-model method is presented. Initial rough calculations also suggest using long-term construction financing rates as a rule of thumb. As a rule, municipalities are likely to entrust publicly appointed and sworn or certified real estate valuers with the determination of ground rent rates in line with the market. However, they are often unfamiliar with the suggested economic based methods. The question of admissibility also arises, as they have not yet established themselves as best practice methods. It would therefore be advisable for the legislator to explicitly regulate the determination of ground rent rates in line with the market and to allow other suitable economically supported methods beyond mark-to-market methods as well as empirically verified “rules of thumb”.